L’amministrazione condominiale è un punto cruciale nella vita di milioni e milioni di persone.
La pacifica convivenza di tutti coloro che vivono in un condominio, infatti, dipende per lo più da quanto viene deciso in sede di assemblea condominiale.
Ma come si svolge questa delicata fase?
Fino a dove si spingono i poteri decisionali?
E, soprattutto, come si arriva alle delibere?
Cerchiamo di fare chiarezza in questo post.
I compiti dell’assemblea nell’amministrazione condominiale
L’amministrazione condominiale viene esercitata dall’amministratore di condominio in base a quelli che sono i suoi poteri.
L’amministratore di condominio è quella figura che si occupa, infatti, di gestire e amministrare i beni comuni e di adempiere alle delibere dell’assemblea condominiale: questo ruolo può essere ricoperto sia da una persona fisica che da apposite società come Studio Bassi – Amministratori Condomini Milano.
Mediante l’assemblea condominiale, vengono prese le principali decisioni che riguardano la vita dell’intero edificio e, di conseguenza, di tutti coloro che vi abitano.
Data l’importanza di questo vero e proprio organo, ci pensa direttamente il Codice Civile, con l’articolo 1.135, a regolamentare quelli che sono i poteri ed i compiti dell’assemblea di condominio che possono riassumersi in tre punti principali:
- l’assemblea può e deve confermare gli amministratori e i relativi compensi;
- deve approvare i preventivi di spesa e i rendiconti annuali;
- deve deliberare su tutti gli eventi di manutenzione straordinaria necessari per mantenere l’efficienza e la sicurezza dell’edificio.
Vale la pena ribadire come l’amministrazione condominiale preveda due tipologie di assemblea.
La prima è indubbiamente quella ordinaria e deve svolgersi, per legge, almeno una volta l’anno.
La seconda tipologia è, invece, quella straordinaria richiesta dall’amministratore o, in alternativa, da almeno due condomini che insieme detengono 1/6 del valore del condominio.
Al termine di ogni assemblea viene redatto un verbale che contiene al suo interno tutte le delibere passate sotto l’esame dei condomini e da questi votate.
Convocazione, svolgimento e conclusione dell’assemblea condominiale
La prima fase di cui deve occuparsi l’amministrazione condominiale nel momento stesso in cui si decide che è necessaria un’assemblea di tutti i condomini, è la convocazione.
Anche in questo caso esistono delle norme giuridiche a cui rifarsi che servono a ribadire tempistiche e modalità di invio della convocazione a tutti i proprietari di appartamenti all’interno dell’edificio interessato.
Qualunque regolamento condominiale non ha alcun potere di modificare le modalità di convocazione, sebbene siano diversi i tentativi che, spesso, vengono effettuati in tal senso.
Ogni manomissione delle norme nazionali, infatti, è punibile e rappresenta una giusta motivazione per cui l’assemblea stessa viene considerata nulla.
Pertanto, sorge naturale chiedersi quale sia il modo corretto di convocare l’assemblea.
L’amministrazione condominiale, nella persona dell’amministratore, provvede ad inviare un avviso di convocazione a tutti i condomini.
L’invio dovrà essere effettuato con modalità tracciabile e certificata (sono validi, quindi, la posta raccomandata, la PEC, il fax).
La comunicazione deve contenere tutti i dati relativi all’assemblea quali i vari ordini del giorno (che tutti devono conoscere) e l’orario e la data di convocazione.
È indispensabile che l’avviso venga recapitato almeno 5 giorni prima della data fissata (fa fede la data in cui l’avviso viene lasciato al condomino).
Il mancato rispetto di questi tempi di preavviso porta all’annullamento della comunicazione.
Il giorno prefissato, i condomini si recheranno, all’orario indicato, nel luogo pattuito.
Una volta completato l’elenco dei presenti con i nominativi di ciascuno e la relativa quota millesimale, ha inizio la discussione che segue tutti i punti dell’ordine del giorno precedentemente comunicato ad ogni condomino.
Ad ogni discussione segue la messa ai voti con l’approvazione che arriva nel momento in cui almeno la metà dei convenuti dà il proprio parere positivo.
Per ogni assemblea condominiale, sia essa di tipo straordinario o ordinario, viene sempre redatto un verbale (da parte di uno dei condomini eletto a rappresentante di tutti gli altri).
Al suo interno sono indicati tutti i dettagli dell’avvenuta seduta con le relative specifiche su delibere e discussioni, con riferimento tanto a quelle approvate che a quelle, invece, rigettate.